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業績補償折射公募REITs盈利難題

2018-07-11 00:12:25 北京商報  蘇長春

  北京商報訊 (記者 蘇長春)在房地產類REITs開發如火如荼之時,國內首單“公募REITs”最新獲得業績補償一事,也讓房地產類REITs稅收高、項目租金回收慢、收益率低等痛點再度擺在臺面上。

  7月9日,鵬華基金發布公告稱,鵬華前海萬科REITs封閉式基金收到深圳萬科2017年度補償款,補償款共計1240.75萬元。該款項經基金托管人上海浦東發展銀行股份有限公司確認,歸屬為基金資產。

  深圳萬科作出業績補償的原因,主要是受營改增實施和對標項目前海企業公館空置率高於預期的影響,導致2017年營業收入低於業績比較基準。

  《鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金收到關於深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司2017年度業績補償款的公告》(以下簡稱《公告》)顯示,根據該基金合同和招募說明書約定,若深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司(以下簡稱“目標公司”)當期營業收入扣減物業管理費收入後的余額(以下簡稱“實際業績收入”)低於目標公司當期業績比較基準,應以保證金賬戶資金余額為限向基金進行支付目標公司當期實際業績收入低於業績比較基準的差額(以下簡稱“業績補償款”)。

  根據鵬華前海萬科REITs招募說明書顯示,目標公司2017年預測營業收入約為1.93億元,但《公告》中指出,目標公司2017年實際收入約為1.8億元,低於當期業績比較基準。值得一提的是,鵬華前海萬科REITs為了保障持有人利益,特別設置了業績補償機制,即深圳萬科將開立保證金賬戶,一次性存入不低於2000萬元的保證金並確保每年維持不低於2000萬元的保證金。

  針對上述業績補償款,深圳萬科也作出聲明表示,“該補償款主要由於目標公司自2016年5月1日起執行《營業稅改征增值稅試點實施辦法》,導致原租金收入中的增值稅銷項稅未包含在約定的項目收益中;依據2015年基金發行前出具的《前海企業公館項目收益現金流現值評估》,2017-2021年前海企業公館預計空置率8%,截至2018年5月30日,前海公館實際空置率僅為3%,以後年度的空置率可降低至1%以內,項目經營情況超出預期”。

  另外,深圳萬科還指出,根據目前的測算,目標公司以後每年實際業績收入相比於業績比較基準的缺口,均不會超出每年的業績保證金2000萬元,不會對基金份額持有人權益產生負面影響。

  對於前海企業公館2017年空置率的具體數據以及運營的難點,北京商報記者采訪鵬華基金和萬科集團,雙方均表示以實際公告為準,暫時沒有可以對外披露的內容。不過,一位接近鵬華基金內部人士也對北京商報記者表示,首先是營業稅改增值稅,間接導致約定的項目收益減少。另外,企業公館入駐意願與離實際入駐交租之間存在時間差也影響到項目租金收入。

  在業內人士看來,房地產企業租金回報率低、稅收較高的問題仍是阻礙我國推動真正REITs發展的關鍵原因。

  有數據顯示,從租金回報率來看,我國租賃市場收益率目前整體偏低,以住房租賃為例,就目前占據租賃市場50%份額的北京、上海、深圳等一線城市來看,住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,高稅收也是我國推動REITs發展的桎梏,“目前來看,這個行業重組等各階段負稅較重,只有解決了稅收問題,提升REITs投資者的收益水平,才能使REITs市場蓬勃發展”。

  不過,盡管我國REITs存在諸多發展障礙,但並未阻擋房企布局的熱情,今年5月,百億規模碧桂園住房租賃REITs成功首發,今年以來,以越秀地產、世茂地產、陽光城(000671,股吧)等大型房企為發行主體的類REITs相繼獲批。在金樂函數信息科技有限公司分析師廖鶴凱看來,現在房地產企業開發長租公寓、類REITs主要還是將這種資產證券化視為一個融資通道,長遠目標是作為長期穩定的現金流來源,不過我國目前並沒有真正的REITs出現,主因是缺乏一個完整的監管政策體系。

(責任編輯:何一華 HN110)
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