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公募REITs規則仍在醞釀 私募加速先行

2018-05-15 07:34:10 21世紀經濟報道 

  本報記者 奉仙 深圳報道

  今年以來,中國租賃住房資產證券化不斷加速推進。

  5月9日,深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃獲深交所評審通過,200億元儲架額度使其成為租賃住房領域最大規模的證券化產品。

  在此之前,市場上已有多只地產商系的租賃型住房儲架REITs產品,但底層資產為人才租賃住房的此次獲批REITs產品是國內首單。

  隨著住房租賃REITs的日漸活躍與相關政策機制的不斷推進,近日市場傳出消息稱,公募REITs有望在年內正式落地。

  對此,有接近監管人士表示,公募REITs的落地必須建立在成熟的標準化制度框架之上,目前關於公募REITs的規則仍在醞釀,暫無具體推出時間表。

  頂層設計待出

  隨著國內資產證券化(ABS)市場的成熟和基本制度的逐步完善,關於中國版公募房地產投資信托基金(REITs)的呼聲不斷增大。

  4月25日,證監會和住建部聯合發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,對租賃住房證券化資產的入池標準、發行區域、聯合監管、合規性等提出了明確要求,並明確提出試點發行REITs。

  這是繼《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》和《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》後,在租賃住房金融支持方面的又一重要文件。

  不少金融界人士和地產界人士認為,政策機制的重大推進意味著公募REITs很快將正式落地。

  有媒體引消息人士信息稱,公募REITs年內將出爐,交易結構已基本確定為公募基金加資產支持證券(ABS),基礎設施資產、公共服務資產、經營性物業和監管認可的其他資產有望成為公募REITs的基礎資產。

  對此,一位接近監管層的人士向記者表示,公募REITs推出的步伐或難有目前市場預期之速。該人士指出,“目前會裏關於公募REITs何時推出還沒有具體時間表,但規則設計一直在進行。公募REITs的推出必須建立在成熟的監管規則之上,不可操之過急,只有頂層設計好了,以後才不會走歪。”

  從法律層面而言,雖然目前我國多份規範性文件都提出了支持、推進REITs試點,但迄今為止尚未出臺REITs立法或實質性優惠政策,未能將REITs規則落實到操作細節層面。因此,在關於REITs的標準化制度框架尚未建立之前,公募REITs的落地或仍需一定時間。

  5月14日,華南一位公募人士向記者分析稱,政策的松動確實帶來了REITs的發展,但真正意義上的公募REITs要推出還面臨著很多現實的問題。“比如稅收優惠政策問題、流動性與低回報率問題、投資者教育問題等。另外,本身我國住房租賃行業發展還不成熟,各大房企這幾年才開始涉足這一領域,還沒有探索出清晰的盈利模式,公募這個時候考慮參與這一市場也會有所擔憂。”

  REITs市場待完善

  盡管有諸多現實問題待解決,但最近兩年尤其是今年以來,住房租賃REITs市場活躍度確實顯著提升,這為公募REITs的推出打下了基礎。

  5月9日,深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃獲深交所評審通過,該產品以深圳市屬人才公寓作為標的資產,是國內首單以公共租賃型住房作為底層資產的REITs產品,儲架額度為200億元。

  據悉,該REITs產品在退出途徑上特別為對接公募REITs退出留下了選擇空間,包括期限設計、退出定價等方面均為公募REITs退出做了考慮。

  在此之前,國內首單百億級規模且采取儲架發行的住房租賃REITs——中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃於今年2月獲批。 該REITs同樣在退出機制上標明了“發行公募REITs”這一項。4月27日,這一REITs產品首期已經成功發行,規模為17.17億元。

  北京一位固收人士向記者表示,“監管部門的支持和推動對這兩年REITs的迅速發展功不可沒,基金業協會領導去年也多次提及推行公募REITs的意義,今年以來幾百億級別規模住房租賃REITs的出現,也是過去沒有的,而且從近期獲批的REITs來看,均為之後對接公募REITs留下了操作空間。可以預期,未來還會有更多的租賃住房REITs獲批和上市,這個市場將越來越活躍。”

  數據方面能帶來直觀的感受。據東方金誠國際信用評估有限公司統計,2017年以來私募REITs發行呈明顯加速現象,數量和規模均大幅增長。

  據統計,2014年至2016年三年中,我國私募REITs(不包括尚在發行期或已停售產品)的發行單數分別為2單、4單和8單,合計規模為358.15億元;而2017年全年共發行私募REITs16單,規模為291.38億元,達此前三年總和的八成以上。今年以來私募REITs繼續保持良好勢頭,一季度共發行了3單私募REITs,發行規模為43.22億元。

  東方金誠表示,當前我國經濟處於轉型過程中,房地產領域在一定意義上已進入存量時代,此時加快推進REITs,特別是公募REITs是大勢所趨。

  不過,東方金誠亦表示,從目前發行的私募REITs來看,我國已有的REITs產品離真正意義上的REITs產品還有不小的差距。例如現有的私募REITs產品本質上對原始權益人的主體信用依賴程度仍然偏高;國內較低的商業物業租售比,導致產品期限被動拉長,加劇了產品期限與投資者投資期限之間的錯配,因而不得不出現期限賦權機制;此外,缺乏公募REITs導致現有私募REITs產品流動性和退出機制較差,只能依賴物業處置,因而對處置風險較為敏感等等,這些是目前REITs市場發展較不成熟的表現。

(責任編輯:趙艷萍 HF094)
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