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租賃住房REITs大增 公募或有所突破

2018-02-12 09:06:42 中國基金報  汪瑩
中聯基金總經理 何亮宇
中聯基金總經理 何亮宇

  見習記者 汪瑩

  2月2日,“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”取得深交所的無異議函。該租賃住房REITs是國內首單百億級規模產品,是目前租賃住房領域規模最大的證券化產品。日前,中國基金報記者就REITs在中國的發展對中聯基金總經理何亮宇進行了專訪。

  租購並舉時代

  租賃住房REITs爆發增長

  中國基金報記者:REITs近年來發展迅猛,特別自2017年來,租賃住房REITs爆發性增長,原因是什麽?

  何亮宇:租賃住房REITs的爆發源於資產端和資金端的共同需求。

  在資產端,房地產行業轉型發展,需要模式匹配的金融產品和自成體系的金融鏈條,REITs就是鏈條上最重要的一環,能幫助房地產企業處理好資產長期運營和資金短期回籠之間的平衡。在資金端,隨著中國經濟從高速發展轉向高質量發展,過去隱藏的一些主體信用風險逐漸浮現出來,只有實實在在抓住優質資產,才更踏實。

  中國基金報記者:在對租賃住房REITs進行產品設計時,中聯基金需要把控和評估的關鍵要素有哪些?

  何亮宇:成功實施REITs項目,要能讀懂行業、看懂資產,合理評估資產現狀和價值,推動提升運營管理水平。同時還要通過交易結構設計、關鍵條款擬定、發行窗口選擇等,平衡好發行人和投資者之間的利益。

  對租賃住房REITs來說,最重要的是租金回報與資產價值之間的關系,其次是資產管理運營能力。

  符合監管態勢

  公募REITs或有所突破

  中國基金報記者:REITs在中國發展時間不長,對於REITs的未來趨勢怎麽看?

  何亮宇:中國的類REITs投資者門檻比較高,以機構參與為主,最小份額100萬起,且大部分機構長期持有,流動性相對較差。

  在不久的將來,真正的REITs,即公募REITs會在中國有所突破。REITs作為權益類產品,有助於落實十九大和中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”政策,對於資管新規提及的防止嵌套、壓縮非標等也有積極作用,能與金融監管政策形成良性互動。

  REITs每年強制將稅後凈收益的90%派息,能獲取長期穩定回報。公募REITs的發展符合監管態勢,對發行者、投資人都有利,值得期待。

  中國基金報記者:現階段REITs發展是否存在一些障礙?

  何亮宇:真正的REITs推出已沒有障礙,部分優質資產完全可以在“稅收中性”原則和現行有效的法律框架下實現REITs公募化。我們建議選取基礎資產成熟穩定、發行人(管理人)主體優質可靠的項目開展試點,對相關體系制度進行持續完善。

  在國家希望大力推廣的某些領域,如租賃住房、PPP和品質較高的商業不動產,對一些合理的稅收原則給予明確和支持,能推動這些領域更快發展。當然,如果未來REITs需要全方位、大範圍鋪開發展,合理的稅收支持和更高層級的立法是必要的。

(責任編輯:趙艷萍 HF094)
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